こんにちは、まるリスです。
今日は加藤ひろゆき著「ボロ物件でも高利回り、激安アパート経営」というトンデモ不動産投資本の紹介をしたいと思います。
まるリスは不動産投資にとても興味があります。
いつかやってみたいと思っています。
しかし、動機はちょっと不純。
まるリスは、家のDIYが大好きなのです。
いつかは家を一軒購入して、自分の持っているスキルを総動員して、好きなようにリフォームしてみたいという夢があります。
けれども、それは不動産投資とはまた別の話。
自分の大切な資産を増やす事と、自分の趣味は別の話です。
ただ、本書のタイトルのような本を見ると、ついつい読んでみたくなってしまいます。
「どれどれ、君のリフォームの腕前はどのくらいなのかな？」
この本を読んでみると、著者のDIYの腕前はそこそこと言ったあたりなのですが、それよりも強く惹きつけられたのは、この著者の魅力でした。
この本は不動産投資の本としては正直そこまで参考にならないと思いますが、単純に読み物として考えるならとても面白いと思います。
元はハリウッドの映画俳優
著者の加藤ひろゆきさんは北海道札幌市出身で、現在でも札幌に住んでいます。
大学を卒業後は外資系企業に就職しましたが、4年経たずに退職。
その後はアメリカのロサンゼルスに渡り、映画やコマーシャルに数多く出演しました。
しかし、次第に仕事が減っていき、6年程で所持金わずか200ドルで日本に帰ってきます。
帰ってきたころの1997年といえば、日本は不況のどん底です。
北海道の経済はその中でも特に最悪な状況でした。
3年程アルバイトで生活しながら、やっと正社員の職を見つけますが、その会社は世にいうブラック企業で、労働環境は過酷だったようです。
この暮らしから何とか抜け出したい。
その思いが加藤ひろゆきさんを不動産投資に目覚めさせます。
中古のボロ物件を信じられない価格で購入しています
不動産投資と言えば、少なくとも3000万以上する物だと思うのが、普通の人の感覚だと思います。
ところが加藤さんは、中古物件をとんでもない値段で購入しています。
250万円のアパート、55万円の中古戸建、20万円の中古戸建、他多数。
現在はもっと多いようです。
あれ、本当は家っていくらで買えるんだっけ、と思わず混乱しそうになるほどのトンデモない値段で中古物件を購入しています。
もちろん、安いのには理由があります。
まず第一に物件がかなりの訳アリです。
めちゃくちゃ古い、めちゃくちゃボロい、管理が全くされていない、ヘンテコな場所に建っている。
普通の人があまり住みたがらない物件だからこそ安いのです。
それに加えて「鬼のような指値」（商標登録申請予定）を入れる事により、本来の売り出し価格とはまったくかけ離れた安値で物件を購入しています。
普通に考えたら、例えば本来500万円で売れるものを250万円で売るようなことはしないだろうと思うかもしれません。
しかし、そんな事が起きてしまうのが不動産投資なのです。
売主が物件の本当の価値を知らない、売り急いでいる、自分の物件に持ち主が興味が全くない等、様々な理由を抱えた売主たち。
そういう人たちの中には、いくらでも良いから早く買って欲しいという人が一定数いるのです。
あとは確率の問題です。
何度も何度も買い付けの申し込みを入れ、その度に「鬼のような指値」（商標登録申請予定)を入れ続ける。
そうすると、ある日買える時がやってくるのです。
つまり、お買い得物権が買えるかどうかは、ほとんど根性と情熱で決まっているのです。
はっきり言って再現性は低いと思う
この本を読んで、「じゃあ自分もボロ物件に投資して大儲けしようか」と思った方がいるのなら、一旦立ち止まって考えてみたほうが良いかもしれません。
この本が出版されたのは2007年です。
その頃と現在では、不動産投資を取り巻く環境が変わっているからです。
これは他の不動産関連の情報でも指摘されている通り、不動産投資を始めるハードルは年々上がっているのが現状だと思います。
理由として、景気の回復、不動産価格の高騰、新規参入者の増加が挙げられると思います。
加藤さんがこの本に紹介した物件を購入した2004年～2006年当時は、日本は不景気の真っただ中でした。
加藤さんが購入してきたような超お買い得な売り急ぎ物件も、根気よく探していれば比較的簡単に見つけられたのではないかと思います。
しかし、その後日本の景気回復により、ある程度安定した職業に就ける人が増加した事と、株価や地価の上昇により恩恵を受けた人が増加したことによって、現在では超お買い得物権は2007年当時ほど多く出回ってはいないのではないかというのが私の感想です。
もちろん今でもきちんと探せばお買い得物権は見つけられるのでしょうが、そういう物件はほとんどがベテラン投資家の手に渡ってしまいます。
初心者の参入ハードルが高くなっているのは、間違いないだろうと思います。
某有名不動産投資家も「最近はREITでいいや」と発言している所を見ると、やはり現物の不動産投資には当時ほどの旨味無いというのが私の感想です。
特に素人に関してはなおさらです。
読み物として考えるなら面白い
この本を不動産投資の教科書として考えるなら、私はあまり価値は高くないと思いますが、この本を1冊の読み物として考えた場合、なかなか面白い読み物です。
特に見どころは随所に登場するアメリカでの俳優生活です。
過去の栄光を彼なりに見つめなおしているのですが、それでいて自慢とかは一切無く、冷静に自分の過去を見つめ直している姿に共感が湧きます。
この方は見た目はちょっとコワい感じですが、人間性がとても魅力的な人なんだろうと思います。
不動産投資の収入だけで暮らすというのは孤独な暮らしのようで、実は色々な人たちとのつながりがあります。
加藤さんは持ち前の魅力的な人間性で、そういう周囲の人たちを次々に味方にしていっています。
本当にお見事、私も加藤さんのお友達になってみたい。
肝はいかに安く買うか
不動産投資は、買う前と、買う時と、買った後のどこかで必ず苦労をするそうです。
買った後に苦労するのは最悪のパターン、買う時に苦労するのが一番時間がかからず収益も高いのです。
加藤さんはまさに買う時に苦労するタイプ、一番短い時間の苦労で大きな利回りを得るタイプです。
決して安い物件を額面通りの値段で買っている訳ではないのです。
元々、色々な理由で相場より安く売りに出されていた物件に、さらにすさまじい額の値下げを要求して安く買っているのです。
最近加藤さんのような投資家の真似をして、本当に激安の訳あり物件を額面通りの値段で買ってしまう人が急増しているようです。
当然ですが家賃は低めに設定しなければならないので、利回りは悪くなってしまいます。
ボロ物件は維持費もかかるので、結果赤字になるといった事も起きているようです。
加藤さんは何よりこの驚異的な値下げ交渉術がすごいのであって、他の壁紙を自分で張り替えたとか、外壁のペンキを塗ったとかのセルフリフォーム術は、はっきり言っておまけなんだろうと思います。
大家業はコミュニケーション力と根性が物を言う
著者の加藤さんの凄い所は、何よりコミュニケーション能力が非常に高い所です。
これは不動産屋さんや売主さんと交渉する時に非常に役に立ちます。
そして250万円の物件に40万円という信じられないような指値を入れる根性が、このボロ物件不動産投資の神髄だと思います。
読者の皆さんはできますか。
僕はたぶん無理だと思います。
加藤ひろゆきさん、おすすめです
以前不動産投資について勉強していた時にたまたま目にしたのが、加藤ひろゆき著「ボロ物件でも高利回り、激安アパート経営」でした。
北海道の方という事で、どんな人なのかとても興味を持って色々調べてみましたが、本人も、そして本の内容もとんでもない話ばかりでした。
文章の書き方がどこかふざけていて、ゆるーい気持ちで読むことが出来るので、これは新しいジャンルの読み物だぐらいの感覚で読むと良いと思います。
不動産情報サイトの健美屋でもコラムを連載していて、こちらも楽しい内容です。
笑い転げながら読めます。
冒頭でも書いた私の夢である、家のリフォームを自分でやる事は、現在の不動産価格の高騰と不動産の過剰供給を考えるとしばらくお預けになりそうです。
今はしっかりお金を貯めて、今後5～10年後に世界同時大恐慌でも起こった時に買おうと思います。
早く来い、大恐慌。
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