こんにちは、まるリスです。
今日は本を読んだ感想を書きたいと思います。
今回取り上げるのは「空き家・古家 不動産投資で利益を作る」という本です。
格安の築古戸建物件を購入して、リフォームして貸し出そうという趣旨の不動産投資の本になります。
本書の狙いは中小零細企業の経営者に向けて、会社の新たな収入源確保とそれに伴う経営安定を目指す事を目的とした、古家再生の不動産賃貸業を勧める内容となっています。
個人で不動産投資を始めようと思っている方は、読み始めるとすぐにちょっと肩透かしを食らった印象を受けるかもしれません。
ですが、古家再生は比較的元手が少なくリスクが小さいのがメリットの一つなので、個人で中古戸建の賃貸を始めようと思っている方にもお勧めの内容だと思います。
著者は町工場の経営者
本の著者の大熊重之さんは、2000年から大阪で携帯電話の塗装をする小さな町工場を経営されています。
不動産業は2013年から始められています。
はじめは中古の区分マンションの購入を持ち掛けられて、仕方なく購入したのが始まりです。
しかしそのマンションは入居者が決まる所までは出来たのですが、支出と収入のバランス(キャッシュフロー)が上手くいかず失敗しました。
そこで諦めきれずに勉強して、200～400万円位で取引されている中古戸建をリフォームして貸し出す賃貸業として、不動産投資を拡大する事に成功しました。
現在は1億5000万円の不動産資産を持ち、年間家賃収入は1500万円を得ているという事です。
本業だけの経営は厳しい
町工場というのは環境の変化が激しく、メーカーからの注文も厳しいので、本業だけで経営をして行く事が難しいと感じていたのだそうです。
町工場は設備投資や人件費にもお金がかかるので、収入減は会社の存続に直結します。
よって多少無理があっても仕事を受けざるを得ない状況がありました。
日々の仕事に追われ、広い視野を持って経営する事も難しかったようです。
不動産投資は本業との相性抜群
不動産投資はオーナー自らが動かなくても、管理や客付け、リフォーム等をほぼ全て外注によって賄うことができます。
そして最初の選択さえ間違えなければ、安定した家賃収入をもたらしてくれます。
これが町工場の経営との相乗効果で、工場経営と不動産双方にメリットをもたらしてくれたそうです。
町工場には副収入があることによる、経営の安定をもたらしてくれました。
値段が安く納期がギリギリの無理な注文を受ける必要が無くなり、広い視野に立って経営を考える事が出来るようになったそうです。
不動産業には町工場で培ったコスト管理の経営手法を持ち込み、収益を増大につながりました。
中古戸建は投資リスクが少ない
中古戸建投資は資金面での不安が少ない事がメリットの一つです。
本書で想定する初期投資は、住宅の取得費用50～300万円とリフォーム費用200～400万円程度、合わせても500万円程度です。
確かに500万円という金額は大金ですが、不動産投資として考えるならかなり安い部類になります。
不動産投資の王道のアパート、マンション投資は初期投資がかなり高く、ほとんどの場合銀行からの借金で購入する事になります。
入居者が埋まらない場合、ローン返済が滞り破産する可能性もあります。
戸建築古物件は大手不動産会社から見れば効率の悪い投資なので、大手が参入してくるリスクは少ないです。
これは古家再生賃貸の大きなメリットです。
デメリットは築古物件は新築志向の強い日本人からは敬遠されがちな事です。
ですが今後増えるであろう外国人移住者等、安くて広い家を求める需要は今後も増えると考えられます。
また極端な新築志向も今後変わって行く事が予想されます。
そういったニーズに対応できて、リスクの少ない不動産投資法として今後古家再生ビジネスは拡大する事が予想されます。
1つの収入源に頼るのはリスクが大きい
ちょうどこの本が執筆されていたのがコロナ真っ盛りの2020年の春です。
世界中で景気が減速して先行きが見えない時代になっています。
さらに今後ＩＴ化の波はさらに加速して、私たちの生活は一変するでしょう。
そんな時代に1つの収入減しかない生き方というのは非常にリスクが大きいです。
会社も個人も副業する時代
私は個人で不動産業を始めようという立場から、一つの収入に頼った生き方はこれからの時代には難しいのだろうと思います。
会社も個人も収入源をいくつも持っておく事が、これからの時代を生きて行く上で必要になってくるのだと思います。
その一つとして中古戸建の不動産賃貸は、比較的少ないリスクでそこそこのリターンを見込める為におすすめです。
アイデアと工夫が必要
築古戸建のメリットの一つに、アイディアと工夫で勝負する余地が大きいというのがあると思います。
新築一戸建てに大きな手を加えて過ぎると、個性が強くなりすぎて買い手が限定されてしまいますが、築古戸建の賃貸であれば逆に家の古さも逆手に取って、個性を全面に出したリフォームをする戦略も面白いのではないかと思います。
この本で紹介されているリフォーム例でも、家の古さを上手に活かした物件例が紹介されています。
家のリフォームが好きな方にも趣味と実益を活かしやすい分野なのではないかと思いました。
まとめ、感想
今回紹介した「空き家・古家 不動産投資で利益を作る」は、中小零細企業のオーナー向けに中古戸建の賃貸経営を勧める本です。
理由は本業の経営の安定の為です。
中古戸建の賃貸経営には以下のメリットがあります。
- 初期投資が少ない
- 借金のリスクが少ない
- 初期投資の回収期間が比較的短い
- 大手が参入しにくい
- リフォーム等の自由度が高い
逆にこんなデメリットがあります。
- 築古物件が多いのでリフォーム等の初期投資が高め
- 築古物件は日本人には敬遠されやすい
- 1物件に付き1家族しか入居出来ないため、投資の時間効率が悪い
- 古い物件が多いので、隠れた欠陥のある物件を買ってしまう可能性が高い
- 設備が古いので入居者とのトラブルが起きやすい
初心者がはじめに不動産投資をはじめるのならば、中古戸建の賃貸業はベターな選択だと思います。
大きなお金が動く不動産賃貸業は、一度大きな買い物をして失敗してしまうと借金で首が回らなくなり、取り返しが付かなくなります。
500万円でも大金なのですが、それでも失敗して失うのが500万円以下で済むのであれば挑戦するハードルはかなり下がります。
この本を読みながらネットで中古戸建を検索してみたのですが、本書で言うような優良な物件はほとんど出てこない、というのが私の実感です。
優良な物件の多くがネットに紹介される前にすでに売買されているのだなと感じています。
1年くらいかける気持ちでネットや不動産屋さんを回って探し続けて、やっと良い物件に出会えるものなのかなと思っています。
勉強し続ける根気と資金とアイディアがあれば、面白くてお金になるのが不動産賃貸業なのかなと思っています。
以上、参考にしていただければ嬉しいです。
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